A transferência de um imóvel é um processo que desperta uma ansiedade natural, muito em função do volume de papéis e das exigências cartorárias. Existe uma crença comum de que apenas a escritura pública resolve qualquer pendência, como se o documento fosse uma espécie de blindagem absoluta contra problemas futuros. Na realidade, a escritura é apenas a ponta de um iceberg burocrático, e confiar cegamente nela sem investigar o histórico do bem é o caminho mais curto para herdar vícios ocultos ou bloqueios que podem inviabilizar a posse plena do bem.
O primeiro ponto de atenção reside na Certidão de Matrícula atualizada, obtida diretamente no Cartório de Registro de Imóveis competente. Diferente de uma cópia antiga guardada na gaveta, a certidão emitida recentemente revela a situação real da propriedade. É ali que se encontram os registros de ônus reais, como hipotecas não baixadas, alienações fiduciárias ainda ativas ou indisponibilidades judiciais. Muitos compradores ignoram que uma dívida do antigo proprietário, se registrada na matrícula, pode perseguir o imóvel, criando um cenário onde o novo dono precisa enfrentar litígios para limpar o nome do bem.
Outro aspecto que costuma ser negligenciado é a conferência das certidões negativas em nome dos vendedores. Não basta checar o imóvel; é vital olhar para quem o vende. Certidões de distribuidores cíveis, criminais, trabalhistas e fiscais servem para identificar se o proprietário responde a ações que possam levar à anulação da venda por fraude à execução. Quando alguém vende um imóvel estando em uma situação de insolvência ou respondendo a processos que poderiam levar à penhora daquele bem, a justiça pode entender que a transação foi uma manobra para esconder patrimônio, tornando o negócio juridicamente frágil.
A regularidade do imóvel perante a prefeitura também merece um olhar técnico. Muitos proprietários realizam reformas ou ampliações sem solicitar o devido alvará ou a averbação da nova área construída junto ao registro de imóveis. Essa diferença entre a metragem que consta no documento e a área real que o comprador enxerga no local pode gerar custos inesperados com regularização, multas ou até restrições para obter financiamento bancário no futuro. O histórico de pagamentos de IPTU deve ser solicitado, não apenas para garantir que não há débitos, mas para confirmar se a descrição do imóvel no cadastro municipal coincide com a realidade física e com o que foi averbado em cartório.
Em condomínios, a declaração de quitação de débitos condominiais assinada pelo síndico ou pela administradora é uma peça essencial. Por ser uma dívida que acompanha a unidade, o novo proprietário responde automaticamente pelos atrasos do antecessor caso a transação seja finalizada sem essa cautela. É prudente verificar se existem cotas extras aprovadas em assembleia, mesmo que ainda não tenham vencido, pois elas também compõem o passivo que será assumido junto com as chaves.
Ao reunir essa documentação, o objetivo é compor um dossiê que ateste que o imóvel está livre, desembaraçado e que o vendedor tem plena capacidade de aliená-lo. Antes de assinar qualquer compromisso ou efetuar pagamentos de sinal, solicite a relação completa de certidões e utilize um período de diligência para confrontar as informações contidas nelas com a realidade do imóvel e com as informações fornecidas pelos proprietários. Se notar qualquer divergência entre o que diz o cartório e o que é apresentado na prática, questione e aguarde a regularização antes de seguir com o processo.